Kako Rusija pretvara stambenu politiku u sredstvo prisiljavanja na saradnju na okupiranim teritorijama

Studija Nove Gazete Evropa pokazala je da je tokom tri godine okupacije na teritorijama pod kontrolom Rusije, Luganskoj, Donjeckoj, Zaporiškoj i Hersonskoj oblasti, 13.300 privatnih kuća i stanova prepoznato kao "imovina bez vlasnika". Od toga, više od 77,5 posto se nalazi u naseljima okupiranim nakon početka potpune invazije 2022. godine, kao što su Mariupolj, Melitopolj i Svatovo. Uglavnom se radi o stanovima i kućama smještenim u centralnim i atraktivnim područjima gradova. A to ukazuje na selektivan pristup Rusije popisu imovine.

Prema podacima Instituta za proučavanje rata (ISW), zaključno sa majem 2025. godine, 251.750 nekretnina sa okupiranih teritorija Ukrajine pojavljuje se u Jedinstvenom državnom registru nekretnina Ruske Federacije (USRR). Međutim, već u augustu 2025. godine, ruski zvaničnici, a posebno šef Federalne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju Ruske Federacije (Rosregister) Oleg Skufinski, izvijestili su da je njegova agencija "otkrila 550.000 objekata bez vlasnika" na anektiranim teritorijama Ukrajine. Ove nekretnine su predmet masovne nacionalizacije, što olakšava preseljenje ruskih građana na okupirane teritorije.

Praksa prisilne ponovne registracije i proširenja osnova za oduzimanje privatne imovine na privremeno okupiranim teritorijama krši temeljne norme međunarodnog humanitarnog prava, posebno Član 46. Haškog pravilnika iz 1907. godine, koji zabranjuje oduzimanje privatne imovine, i Član 49. Četvrte Ženevske konvencije iz 1949. godine, koji zabranjuje preseljenje civilnog stanovništva okupacijske sile na okupiranu teritoriju. Kao što se navodi u analizi Lieber instituta u West Pointu, takva politika ne samo da je u suprotnosti s običajnim pravom koje priznaju Međunarodni sud pravde i Nirnberški tribunal, već se i kvalificira kao ratni zločin prema Članu 8(2)(b)(xiii) Rimskog statuta. Ured Visokog komesara Ujedinjenih nacija za ljudska prava (OHCHR) je u svom izvještaju iz 2024. godine klasifikovao ove radnje kao sistemsko kršenje usmjereno na rusifikaciju i ekonomsku eksploataciju.

Istraživanje ove teme je važno iz nekoliko razloga. Prvo, ona obuhvata razmjere humanitarne krize: vlasnici imovine, uključujući izbjeglice, mobilizirane ljude i iseljenike od 2014. godine, suočavaju se sa preprekama kao što su nemogućnost plaćanja komunalnih usluga online do 2023. godine, zahtjev za registraciju u Jedinstvenom državnom registru vlasnika imovine sa ruskim pasošem (sa redovima čekanja i do pet mjeseci), te vansudska hapšenja i oduzimanje imovine, uključujući stanove, prema Rezoluciji br. 341 "Državnog odbora odbrane" okupacijskih vlasti Donjecke oblasti od 29. septembra 2022. godine, što je u suprotnosti čak i sa ruskim normama. U junu 2024. godine, šef okupacijske administracije, Denis Pušilin, nazvao je ovu rezoluciju "tehničkom greškom". Koliko je imovine oduzeto prema ovoj uredbi nije sa sigurnošću poznato. Drugo, praksa ponovne registracije i otuđenja stambenog prostora ima strateške implikacije: oduzimanje olakšava kolonizaciju, otežavajući deokupaciju i povrat imovine. Treće, analiza doprinosi formulisanju politika - od sankcija do tužbi na Međunarodnom krivičnom sudu - za suzbijanje takvih praksi.

Pravni aspekti ponovne registracije nekretnina na privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine

Konsolidovane zakonodavne inicijative usmjerene na ponovnu registraciju nekretnina na privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine prema ruskim pravilima pojavile su se krajem 2022. - početkom 2023. godine. Od tada je regulacija pravila za raspolaganje nekretninama na TOT-u pretrpjela promjene. Postupak ponovne registracije prava na imovinu prema ruskom zakonu od opcionalnog, a zatim obaveznog prilikom prodaje, pretvorio se u obavezu za vlasnike bilo koje nekretnine na privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine, osim Krima. A neuspjeh u završetku postupka ponovne registracije stambenog prostora može dovesti do gubitka mogućnosti korištenja i raspolaganja vlastitom imovinom.

Pitanje ponovne registracije stambenog prostora na privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine regulirano je zakonom koji je Državna Duma usvojila 24. juna, a Vladimir Putin potpisao 7. jula 2025. Prvi i drugi član ovog zakona opisuju da su dokumenti koje su izdali državni organi ili lokalne samouprave Ukrajine, ovjereni od strane ukrajinskih notara prije nego što su ruske vlasti legalno učvrstile okupaciju ovih teritorija i "uključile" ih u Rusiju, pogodni za ponovnu registraciju.

„Dokumenti koje su izdale ukrajinske vlasti nakon što su regije uključene u Rusiju (tj. nakon lažnih „referenduma“ i „zakonodavnih odluka“ ruskog parlamenta i predsjednika o uključivanju ovih teritorija u Rusiju u jesen 2022.) neće se smatrati važećim“, — citira se u saopćenje za javnost o raspravi o prijedlogu zakona u Vijeću Federacije, gornjem domu ruskog parlamenta, od strane propagandnih publikacija.

Rusija, također, priznaje dokumente koji potvrđuju pravo na nekretnine izdate od strane okupacionih administracija na privremeno okupiranim teritorijama. Kako su objavili ruski mediji, razvoj kriterija za koje će se dokumenti priznavati prilikom ponovne registracije nekretnina podnesen je Državnoj Dumi tek krajem januara 2025. Predstavnici ruske vladajuće stranke „Ujedinjena Rusija“ predstavljaju odobrenje ovih kriterija kao uspjeh.

Provjeru dokumenata kojima se potvrđuje pravo na nekretnine vršit će komisije. Formiraju ih okupacijske administracije, na osnovu ruskog zakonodavstva i rezolucija okupacijskih administracija. Mandat komisija: do 1. januara 2028. Ovaj datum je spomenut kao rok za ponovnu registraciju nekretnina na TOT-u prema ruskim pravilima u ruskoj Državnoj dumi i okupacijskim administracijama još početkom oktobra 2022. Ako se nekretnina ne preregistruje u utvrđenom roku, dokumenti o imovini mogu biti proglašeni nevažećim, a prava na nju mogu biti otkazana od strane okupatora.

Odgovori na pojedinačne zahtjeve za priznavanje dokumenata od strane komisije mogu se slati na e-mail. A odluke u vezi sa „grupama (agregatima) nekretnina“, kao što su stanovi u stambenim zgradama, bit će objavljene na web stranicama regionalnih okupacijskih administracija.

„Problemi se mogu pojaviti za one koji su registrirali pravo vlasništva nad nekretninama prema ukrajinskim zakonima nakon što su se regije pridružile Rusiji. Takvi dokumenti se ne priznaju kao važeći“, zaključio je Moskovskij Komsomolec vijest o glasanju za novi zakon o ponovnoj registraciji stambenog prostora prema pravilima okupacije pod nazivom „Stanovnici Zaporiške regije moći će lakše ponovno registrirati svoj stambeni prostor.“

Oni koji nemaju ruski pasoš ili su državljani država „neprijateljskih“ prema Rusiji neće moći ponovo registrirati svoj stambeni prostor. To uključuje građane Ukrajine i 22 druge države i teritorije. Ovo pravilo je na snazi od 2022. godine i sa vremena na vrijeme se ponavlja ili ažurira u pravnim dokumentima, poput Putinovih dekreta. Jedan od posljednjih dekreta sa referencama na zabranu registracije nekretnina strancima potpisao je Putin u martu 2025. godine.

Nakon što je Državna Duma u julu 2025. godine usvojila spomenuti zakon, koji određuje algoritam za ponovnu registraciju imovine na privremeno okupitanim teritorijama Ukrajine u skladu sa ruskim zakonodavstvom, ruske informacione platforme počele su promovirati njegove prednosti posebno za ruske građane. Konkretno, na platformi Dzen.ru, koju je kreirao Yandex i koja je dobro indeksirana u istoimenom ruskom pretraživaču, kažu da je "administrativna barijera za ruske građane smanjena na maksimum. Glavni uvjet je prisutnost barem jednog dokumenta kojim se potvrđuje vlasništvo." A zatim su govorili o postupku registracije imovine,

koji od stanovnika okupiranih teritorija Ukrajine nakon 2022. godine zahtijeva: da prođu tehnički popis imovine, dobiju tehnički plan prostorija, registriraju se u Ruskom registru i od njega dobiju katastarski broj. Napominje se da se razni ukrajinski dokumenti, "potvrde o vlasništvu, notarski ugovori, sudske odluke - mogu predočiti u papirnom ili elektronskom obliku, ali moraju biti prevedeni i ovjereni".

Stanovnici teritorija „pripojenih“ Rusiji nakon 2022. godine, kako je u augustu 2025. godine izvijestio ruski portal državnih i općinskih usluga, imat će priliku podnijeti dokumente za ponovnu registraciju nekretnina prema ruskom zakonu bilo gdje u Rusiji tek 2024. godine. Konkretno, općinske vlasti su krajem maja 2024. godine najavile otvaranje ove mogućnosti u 14 administrativnih servisnih centara u Moskvi, a u februaru 2025. godine broj centara za ponovno izdavanje dokumenata za stanovnike okupiranih teritorija povećao se na 26, što je manje od 10 posto svih sličnih administrativnih servisnih centara u Moskvi.

Još u augustu 2023. godine, stanovnici okupiranih teritorija mogli su podnijeti dokumente za ponovnu registraciju nekretnina samo u svom mjestu prebivališta, s obzirom na to da je Rusija tek postepeno širila jedinstveni sistem pružanja administrativnih usluga privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine.  

„Da biste registrovali nekretnine, recimo, u Donjecku ili Geničesku, potrebno je podnijeti dokumente na licu mjesta. Ova odluka je privremena i diktirana je, između ostalog, specifičnostima rada organa za registraciju u novim regijama. Dakle, čak i ako građani uspiju podnijeti takve dokumente putem MFC-a na teritoriji Ruske Federacije, bit će donesena odluka o odbijanju ovih zahtjeva, jer se oni tehnički još ne mogu prenijeti na obradu u druge regije“, odgovorila je na pritužbe u augustu 2023. Julija Žiganova, zamjenica šefa okupiranog „Državnog komiteta za državnu registraciju i katastar Krima“.

Zbog neuniverzalne prirode usluga ponovne registracije nekretnina u centrima za administrativne usluge izvan privremeno okupiranih teritorija Ukrajine, nije uvijek bilo moguće pružiti osobama koje su se prijavile sveobuhvatna objašnjenja o tome kako postupak funkcionira. Posebno, ovo ilustruju komentari ispod objave moskovskog centra "Moji dokumenti" o otvaranju mogućnosti ponovne registracije nekretnina u Moskvi od 7. maja 2024. na VK stranici. Pod ovom objavom bilo je 154 komentara. Polovina njih su ostavili korisnici VK koji su bili zainteresovani za detalje ponovne registracije nekretnina i uputstva o tome kako ova procedura funkcionira u drugim mjestima u Rusiji. Druga polovina komentara bili su odgovori administratora stranice. Od ovih 77 komentara, administratori su odgovorili da pitanja o kojima su pitani nisu u njihovoj nadležnosti i 46 puta su uputili komentatore na Telefonsku liniju za pomoć Rosregistri.

Ne postoji jasan mehanizam za administrativne procedure za ponovnu registraciju nekretnina na privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine ni u 2025. godini. Dana 29. jula, propagandna publikacija „KP“ obavijestila je čitatelje o postupku ponovne registracije stambenog prostora putem ruskih centara za administrativne usluge. Izvijestili su da je potrebno donijeti originale ili ovjerene kopije dokumenata. Za ponovnu registraciju nekretnina morate imati: pasoš državljanina Ruske Federacije; pravne dokumente kao što su ugovor o kupoprodaji stambenog prostora, poklon itd.; kao i punomoć ako podnosilac zahtjeva djeluje u interesu druge osobe. Međutim, postoje razlike u postupku obraćanja službeniku sa dokumentima, ovisno o naselju.

„Da biste se registrovali za usluge Rosregistra, morate pozvati telefonsku liniju MFC-a: 8 800 301-99-99. Pažnja! Registracija je obavezna u poslovnicama MFC-a u Geničesku, Skadovsku, Novotroitskom, Čaplinci, Kalančaku, Kahovki i Novoj Kahovki. U ostalim kancelarijama MFC-a - po principu „ko prvi dođe, njemu se mjesto““, navodi se u saopćenju KP.

U novembru 2025. godine, Državna Duma Ruske Federacije promijenila je rokove za ponovno izdavanje ukrajinskih stambenih dokumenata, koji su prvobitno bili određeni zakonom usvojenim u junu ove godine do 2028. godine, smanjujući ih na 1. juli 2026. godine. To jest, s jedne strane, savezni zvaničnici prepoznaju nizak kapacitet i korupciju lokalnih okupacionih administracija, a s druge strane, pokušavaju stimulisati proces tako što ga čine „dobrovoljno-obaveznim“. Takvo ubrzanje rokova  izazvalo je nezadovoljstvo i ogorčenje među lokalnim stanovnicima.

Komunikacija o ponovnoj registraciji stanovanja na Telegram kanalima na privremeno okupiratnim teritorijama Ukrajine

Na ruskim Telegram kanalima, komunikacija o ponovnoj registraciji stanovanja na privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine prema ruskim pravilima više se fokusirala na redovne pozive za stvarni postupak ponovne registracije, nego na pravne nijanse procesa i njihove periodične promjene. Konkretno, početkom 2024. godine, o ponovnoj registraciji stanovanja na privremeno okupiranoj teritoriji Ukrajine se govorilo kao o jednoj od usluga koje se mogu dobiti u novootvorenim ruskim multifunkcionalnim centrima za pružanje administrativnih usluga. Kao i kao dio aktivnosti lokalnih okupacijskih administracija nadležnih za imovinsko-zemljišne odnose. Naprimjer, na Telegram kanalu okupacijske administracije grada Nova Kahovka, u novembru 2024. godine, objavio  je da je ponovna registracija nekretnina prema ruskim pravilima jedna od najpopularnijih usluga koje pruža multifunkcionalni centar koji posluje u gradu.

U februaru 2025. godine, Telegram kanal takozvanog "MFC Hersonske oblasti", tijela koje je osnovala okupaciona administracija radi pružanja administrativnih usluga, objasnio je da sve zemljišne parcele i nekretnine izgrađene na temeljima podliježu registraciji prema ruskim pravilima. To otežava procjenu broja domaćinstava koja su registrovana prema ruskim pravilima.

Uostalom, u ruralnim područjima i na zemljišnim parcelama u jednoj komuni, koliba, ljetna kuhinja, te komunalne i pomoćne prostorije mogu se graditi na odvojenim temeljima.

Paralelno sa multifunkcionalnim administrativnim centrima, postoji i mogućnost elektronske registracije nekretnina putem portala "Gosuslugi". Međutim, za to je i dalje potrebno pribaviti dokumente. Što uključuje i potrebu kontaktiranja okupacionih zvaničnika.

U martu 2025. godine, Telegram kanal okupacione administracije Nove Kahovka izvijestio je o održavanju konsultacija sa građanima o ponovnoj registraciji nekretnina prema ruskim pravilima.

Sudeći prema porukama okupacijske uprave Novokahovka u telegramu, vrhunac aktivnosti na konsultacijama o ponovnoj registraciji nekretnina prema ruskim pravilima pao je na mart 2025. godine.

Pitanje efikasnosti takvih konsultacija ostaje otvoreno, jer su se u to vrijeme u Moskvi razvijali amandmani na pravila za ponovnu registraciju nekretnina, koji, međutim, nisu promijenili glavnu stvar: potrebu za posjedovanjem ruskog pasoša, te prevođenjem na ruski i ovjerenim postojećim ukrajinskim dokumentima o vlasništvu kako bi se započeo postupak registracije nekretnina. A također i prolaskom kroz „audijenciju“ u komisijama koje se sastoje od službenika lokalne okupacijske administracije prije ulaska u federalni sistem pružanja administrativnih usluga.

Sudeći po porukama okupacijskih administracija, postoji samo jedna kategorija stanovništva koja ima pravo na olakšanu ponovnu registraciju nekretnina. To su stanovnici privremeno okupiranih teritorija Ukrajine koji su pristali da se bore za Rusiju. Oni su obuhvaćeni programom „Zajedno sa herojima“, koji pojednostavljuje ponovnu registraciju isključivo privatnih nekomercijalnih nekretnina ako imaju ruski pasoš i „potvrdu borca ili veterana SVO-a“. Poruke okupacijskih administracija omogućavaju da se procijeni broj nekretnina koje su preregistrovane na privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine. Dana 10. aprila 2025. godine, Odjeljenje Rosregister privremeno okupiranog dijela Hersonske oblasti izvijestilo je da je u prvom kvartalu 2025. godine institucija podnijela 57.000 zahtjeva za ponovnu registraciju više od 62.000 nekretnina (od kojih je 59.000 objekata u privatnom vlasništvu) prema ruskim pravilima u zoni odgovornosti. Dana 29. maja 2025. godine, Rosregister je izvijestio da je od 2023. godine na privremeno okupiranim teritorijama Hersonske oblasti podneseno 230.000 zahtjeva za ponovnu registraciju nekretnina prema ruskim zakonima.

Dok se postupak ponovne registracije nekretnina primjenjuje na svim privremeno okupiranim teritorijama Ukrajine, čiju je aneksiju Rusija najavila u jesen 2022. godine, niz diskriminatorskih praksi je posebno uočljiv u nekim naseljima, dok se u drugima možda neće spomenuti. Naprimjer, u Mariupolju je raširena praksa ograničavanja mogućnosti lokalnog stanovništva da

se naseli u području obnovljenom nakon borbi. Ova praksa se primjenjuje na naselja koja su uništena borbama, tako da nije tipična za područja gdje nije bilo značajnijih borbi..