Mjere spašavanja neće riješiti strukturne probleme na kineskom tržištu nekretnina

Kina je 17. maja 2024. godine uvela niz mjera usmjerenih na stabilizaciju kineskog sektora nekretnina koji je u teškom stanju, koji je u maju 2024. godine zabilježio pad cijena novih kuća od 3,9 posto na godišnjem nivou. Ovaj pad cijena nekretnina mogao bi negativno uticati na kinesku ekonomiju i mogao bi predstavljati rizik za finansijsku stabilnost. Uprkos ovim mjerama, koeficijent duga kineskog domaćinstva, visok omjer cijene nekretnina i prihoda i demografski trendovi ukazuju na to da će biti kontinuiranog pritiska na smanjenje cijena. Strukturni problemi na kineskom tržištu nekretnina mogu se riješiti samo reformama u dodjeli zemljišta, regulaciji finansijskog tržišta i politikama urbanizacije.

Dana 17. maja 2024. godine, Kina je predstavila široke mjere za stabilizaciju svog imovinskog sektora, uključujući smanjenje zahtjeva za otplatu, snižavanje hipotekarnih stopa, ublažavanje zahtjeva za kupovinom i traženje od lokalnih vlasti da kupe neprodatu imovinu namijenjenu korištenju za socijalno stanovanje.
Cijene novih kuća u 70 kineskih gradova pale su u prosjeku za 3,9 posto na godišnjem nivou i 0,7 posto na mjesečnom nivou u maju 2024. godine. Pad je bio široko rasprostranjen - cijene novih kuća su pale u 68 od 70 anketiranih gradova u maju.
S obzirom na ove pritiske na imovinski sektor, politike spašavanja objavljene u maju bile su pravovremene i važne. Sektor nekretnina ima značajan uticaj na kinesku ekonomiju. U 2020. godini, nekretnine i srodne industrije doprinijele su 17 posto kineskom BDP-u, dok su investicije vođene sektorom nekretnina činile 51,5 posto ukupnih ulaganja u osnovna sredstva. Prihodi od prodaje zemljišta i poreza na nekretnine činili su 37,6 posto fiskalnog prihoda lokalne samouprave i u 2020. godini.
Podaci prikupljeni u maju 2024. godine ne odražavaju potpuni učinak mjera spašavanja, za čije će provođenje trebati vremena. Neki vodeći pokazatelji potražnje za imovinom pokazali su znakove oporavka i očekuje se da bi se daljni dokazi o pozitivnim efektima mjera spašavanja mogli pokazati u podacima tokom 2024. i kasnije.

Ali dok politike spašavanja stambenih objekata mogu pomoći u pružanju poticaja tržištima nekretnina, ekonomske osnove koje se trenutno odvijaju u Kini nepovoljne su za njihovu implementaciju.
Na strani potražnje, kratkoročno gledano, finansijski teret domaćinstava je važan faktor. Koeficijent duga kineskog domaćinstva kao udio u BDP-u porastao je sa 10,8 posto u 2006. na 61,5 posto u 2022. godini. Od 2014. do 2020. godine omjer je brzo rastao, što se poklopilo sa vrtoglavim rastom cijena stanova. Kineski koeficijent duga domaćinstava ostao je stagnirajući od 2020. do 2022. godine, što odgovara padu cijena stanova. Ova stagnacija sugerira da se hipotekarni kapacitet domaćinstava približava svojoj granici.
Kina ima jedan od najvećih svjetskih omjera cijena stanova i prihoda od 29,59. Kina, također, ima nisku kamatnu stopu na kredite od oko četiri posto. Imajući to u vidu, prostor za proširenje hipotekarne skale je ograničen, ograničavajući mogućnost ublažavanja pravila kreditiranja kako bi se stimulirala potražnja za stambenim nekretninama.
Još jedan kratkoročni faktor potražnje je prenos seoskog imanja. U junu 2024. godine, Nantong, grad u provinciji Jiangsu, uveo je nove politike koje omogućavaju pojedincima koji dobrovoljno napuste svoja seoska imanja i kupuju domove u urbanim područjima da dobiju finansijske subvencije. Nantong nije sam u ovoj inicijativi. Poticanje dobrovoljnog i kompenziranog preseljenja sa seoskih imanja postalo je ključni fokus politike nekretnina. Ali čini se da ni to nije uticalo na trend pada cijena stanova.
Srednjoročno gledano, migracija ruralnih i urbanih područja i očekivani dobici od kupovine stanova su ključni faktori.
Stopa urbanizacije u Kini dostigla je 62,8 posto 2022. godine i dalje će rasti kako se privreda nastavi razvijati, što bi moglo podržati cijene stanova u gradovima. Urbanizacija velikog broja radnika migranata kroz institucionalne reforme, također, bi mogla pomoći u povećanju potražnje za urbanim stanovanjem.
Odnos cijena stanova i najma je visok u Kini, što ukazuje na niske očekivane dobitke bez rasta cijena stanova. Još jedan potencijalni rizik za očekivane dobitke je dugo očekivano uvođenje poreza na imovinu u Kini u nekoj doglednoj budućnosti.
Dugoročno gledano, održavanje trenutnog nivoa potražnje za stanovanjem možda neće biti moguće. Stopa rasta stanovništva u Kini pala je sa 1,47 posto u 1982. na -0,01 posto u 2022. godini, zajedno sa padom stope fertiliteta. Stopa posjedovanja kuća među urbanim kineskim domaćinstvima dostigla je 96 posto, ostavljajući malo prostora za bilo kakvo povećanje.

Što se tiče ponude, kineska stambena površina po glavi stanovnika u urbanim područjima dostigla je 38,6 četvornih metara u 2020. godini, gotovo se udvostručivši od 2000. Površina komercijalnih stanova za prodaju brzo je porasla posljednjih godina. Ovo ukazuje na to da ponuda novih stanova može postati suvišna kada se potražnja za stambenim zgradama smanji.
Kombinacija ovih faktora ukazuje na to da se cijene i dalje mogu suočiti sa značajnim pritiskom na smanjenje uprkos mjerama spašavanja. Ali prilagodba cijena naniže mogla bi smanjiti visoki kineski omjer cijene i prihoda, što bi moglo poboljšati hipotekarni kapacitet domaćinstava i dati određeni poticaj za oporavak cijena.
U 2020. godini, stanovanje je činilo 66,6 posto ukupne vrijednosti dionica, obveznica i stanova. Značajan dio bogatstva kineskih stanovnika vezan je za nekretnine. Značajan pad cijena nekretnina će imati negativan učinak na bogatstvo, umanjujući potražnju za potrošnjom.
Od juna 2021. godine, krediti za nekretnine činili su 27,4 posto ukupnog salda kredita u Kini. Ako smanjenje cijena nekretnina dovede do kašnjenja kredita za nekretnine, to će predstavljati velike rizike za finansijsku stabilnost. Iskustvo Japana sa ogromnim pucanjem balona nekretnina početkom 1990-ih pruža ključnu lekciju kreatorima politike u Kini. Oštar pad u sektoru nekretnina doveo je do produženog perioda ekonomske stagnacije poznatog kao „izgubljena decenija Japana“.
Kina mora provesti pravovremenu i efikasnu politiku kako bi spriječila takvu situaciju. Ali, također, je važno razmotriti uticaj politike spašavanja na državni dug. S obzirom na kontinuirani rast dužničkog tereta kineske vlade od 2015. godine, vlada bi trebala razmotriti mjere poput zamjene duga i kapitala kako bi održala tržišnu vrijednost stanova i ublažila teret duga. Centralna vlada bi mogla razmotriti finansiranje većeg broja kupovine socijalnih stanova kako bi spriječila lokalne samouprave da se više zadužuju.
Na kraju, strukturni problemi koji koče potražnju za imovinom mogli bi se riješiti reformama u dodjeli zemljišta, regulaciji finansijskog tržišta i politikama urbanizacije. Ove reforme bi mogle pomoći repozicioniranju kineskog imovinskog sektora na zdrav i održiv put rasta.
  

ZAKLJUČAK 

 Nakon što je sud u Hong Kongu naložio likvidaciju Evergrande Grupe, najvećeg kineskog investitora za nekretnine, jer kompanija nije bila u mogućnosti restrukturirati 300 milijardi dolara koje je dugovala investitorima, ali i problemima sa kojima se susreću drugi kineski veliki igrači na tržištu nekretnina, Kina se odlučila za državnu intervenciju u mjere koje bi trebale poboljšati stanje na tržištu. 
Činjenica da tržište nekretnina ima značajan udio u BDP Kine, natjerala je vlasti da poduzmu mjere kako bi spriječile totalni krah tržišta. Koliko god mjere pomogle stabilizaciji trenutnog stanja, konačno rješenje za tržište nekretnina u Kini se ne nazire. No, problem sa tržištem nekretnina prelijevaju se i na druge sektore (kao što je građevinski npr) što u konačnici dovodi do značajnih poremećaja u drugoj po veličini svjetskoj ekonomiji.