12.09.2022.

Kako kineska kriza nekretnina raste, da li je ugrožena globalna ekonomija?

Cijene kuća u Kini padaju dok Peking obuzdava sektor, što povećava strah od ekonomskog pada u zemlji i svijetu. Kinesko tržište nekretnina je usred krize koja se sporo razvija.
 
Cijene nekretnina su naglo pale, jer vlasti pokušavaju obuzdati neodrživ dug i tržišne špekulacije. Stotine hiljada kupaca kuća odbijaju platitu svoje hipoteke za unaprijed prodane nekretnine, jer se investitori bore da završe stambene projekte na vrijeme. S obzirom na to da nekretnine čine  15 do 30 posto kineskog bruto domaćeg proizvoda (BDP), tržišni problemi predstavljaju probleme za drugu po veličini svjetsku ekonomiju - a potencijalno i globalni rast.
 
Zašto je kinesko tržište nekretnina u krizi?
 
Kineski problemi s nekretninama dijelom su rezultat namjernih političkih odluka. U augustu 2020., Peking je uveo politiku „tri crvene linije“, koja je imala za cilj pažljivo ispuhavanje ogromnog stambenog balona koji je nastajao decenijama.
Politika je imala dva cilja: smanjivanje pretjeranog oslanjanja privrede na nekretnine i suzbijanje špekulacija zbog kojih mnogi Kineze srednje klase sebi nisu mogli priuštiti kuće po tako visokim cijenama.
Prema toj politici, investitori u nekretnine su morali ispuniti stroge pokazatelje finansijskog zdravlja, uključujući 100-postotno ograničenje neto duga prema kapitalu, da pozajmljuju od banaka i drugih finansijskih institucija.
Ispostavilo se da su mnogi investitori poslovali daleko izvan “tri crvene linije” i bili su opterećeni ogromnim dugovima. Odjednom nesposoban da se zadužuje prema novim pravilima, sektor je naišao na ozbiljnu krizu gotovine.
U decembru je Evergrande, jedna od najvećih kineskih građevinskih kompanija, kasnio sa otplatom kamata zbog svojih offshore obveznica, a ubrzo potom i Kaisa Group Holdings.
Cijene nekretnina pale su 11. mjesec zaredom u julu i niže su čak 30 posto u odnosu na prošlu godinu.
"Ono što Kina trenutno proživljava je kriza izazvana politikom", rekao je za Al Jazeeru Gabriel Wildau, generalni direktor kompanije za analizu rizika Teneo.
“Ono što mislim pod tim je da ljudi upozoravaju na stambeni balon dugi niz godina i to s dobrim razlogom, ali akutni stres pod kojim je tržište trenutno direktan je rezultat vrlo drakonskih ograničenja kreditiranja investitora koji su nametnuti prije otprilike godinu i po dana,” kaže Wildau.
Problemi u sektoru su od tada narasli, jer su se investitori koji su u nedostatku novca mučili da završe projekte u roku”.
Nakon što su početkom ove godine počeli u jugoistočnom gradu Jingdezhen, protesti kupaca nekretnina prije prodaje proširili su se na gotovo 100 gradova i narasli na oko 300 grupa vlasnika kuća.
Deutsche banka je procijenila da vrijednost hipoteka pogođenih bojkotima iznosi 1,8 do dva biliona kineskih juana (270 do 300 milijardi dolara), odnosno oko pet posto svih hipotekarnih kredita.
"Suština problema je u tome što investitori u nekretnine nemaju dovoljne novčane tokove - bilo zbog troškova otplate dugova, niske prodaje stanova ili zloupotrebe sredstava - da bi nastavili sa projektima", rekao je Tommy Wu, vodeći ekonomista u Oxford Economics.  
“Rješavanje ovog problema će ponovo izgraditi povjerenje kupaca kuća u investitore, što će pomoći u podršci prodaji stambenih objekata i, zauzvrat, poboljšati finansijsko zdravlje investitora.”
 
Može li ovo dovesti do globalnog ekonomskog kraha?
 
Kineske nevolje sa nekretninama predstavljaju značajan rizik za njenu ekonomiju, koja je već pod pritiskom zbog oštre politike Pekinga o "nultom COVID-u" i usporavanja globalnog rasta. Prema nekim procjenama, nekretnine čine 30 posto BDP-a – oko dvostruko više od ekvivalentnog udjela u Sjedinjenim Državama.
Iako neki analitičari vjeruju da je tržište doseglo dno, očekuje se da će problemi u sektoru potrajati neko vrijeme. U julu je S&P Global Ratings procijenio da će cijene nekretnina ove godine pasti za 30 posto – što je gori pad nego tokom finansijske krize 2008. godine.
"To je samo veliki dio ekonomije koji je sada nekako pod vodom", rekao je Wildau iz Tenea. „Čak i nastaviti tempom kojim smo, mislim da je neodrživ. To bi značilo da je rast znatno ispod cilja za ovu godinu ako se ovako nastavi.
Budući da kineski investitori za nekretnine drže relativno male iznose duga u inozemstvu, ne smatra se da je globalna ekonomija izložena velikom riziku od vrste finansijske krize izazvane kolapsom Lehman Brothersa u Sjedinjenim Državama”, rekla je Alicia García-Herrero, šefica Azijsko-pacifički ekonomista u Natixisu u Hong Kongu.
Ali veličina kineske ekonomije, koja čini gotovo jednu petinu globalnog BDP-a, znači da bi veliko usporavanje i dalje moglo imati ozbiljan učinak na globalni rast.
"Globalni uticaj je uglavnom zbog vrlo niskog rasta iz Kine, a ne toliko finansijskog", rekao je García-Herrero za Al Jazeeru.
„Naravno, ako kineske banke konačno ne mogu progutati ovaj šok i njihovi nenaplativi krediti se masovno povećaju i dođe do finansijske krize u Kini – za koju mislim da se neće dogoditi odmah – to će više ličiti na Japan 80-ih i 90-ih. Tako opterećena lošim kreditima, bez kredita, privreda je jako loše, deflacija – ovo je, mislim, scenario. Dakle, ne trenutni događaj tipa Lehman.”
Svjetski ekonomski forum je procijenio da svaki pad kineskog BDP-a za jedan procentni poen rezultira smanjenjem globalnog BDP-a za 0,3 posto.
U studiji Federalnih rezervi Sjedinjenih Država iz 2019. godine, ekonomisti su procijenili da bi pad kineskog BDP-a od 8,5 posto rezultirao padom od 3,25 posto u razvijenim ekonomijama i skoro šest posto u ekonomijama u razvoju.
Malo je vjerovatno da će kineska ekonomija doživjeti ekonomski slom te težine. Ali, prema analitičarima, moglo bi doći do dugotrajnog pada koji će povući globalni rast u narednim godinama.
Wildau je rekao da kineski kreatori politike imaju alate koji nisu lako dostupni u kapitalističkim zemljama kako bi spriječili potpunu finansijsku krizu.
„Kineski lideri imaju mnogo veći stepen kontrole nad finansijskim sistemom i realnom ekonomijom nego što su to činili američki kreatori politike 2008. Tako da imaju alate da spriječe akutnu krizu“, rekao je Wildau.
“Oni imaju alate da spriječe finansijsku zarazu i potpuni kolaps kreditnih tokova, jer jednostavno mogu naložiti bankama da pozajmljuju. Oni mogu raditi izvan sistema legalnog stečaja kako bi svi ostali likvidni, kako bi izbjegli neuređene lance neplaćanja.”
Ali Wildau je rekao da bi Kina još uvijek mogla gledati na godine ekonomske stagnacije, što bi se u Kini nakon decenija snažnog rasta osjećalo kao recesija.
„Mogli smo samo da vidimo produženi period sporog rasta, nešto više nalik japanskom scenariju, svojevrsno usporavanje tokom mnogo godina, čak i bez akutne finansijske nevolje ili panike na tržištu“, rekao je Wildau.
 
Šta Kina radi po pitanju krize?
 
Peking je signalizirao da je podrška tržištu nekretnina važan zadatak uprkos njegovoj odlučnosti da smanji oslanjanje privrede na ovaj sektor.
 
Na sastanku najvišeg kineskog tijela za donošenje odluka u julu, zvaničnici su rekli da postoji potreba za "stabilizacijom" tržišta nekretnina, ističući da lokalne vlasti trebaju preuzeti odgovornost i osigurati da su prethodno prodane kuće završene.
U septembru je kineski medij Caixin izvijestio je da se Peking sprema izdati 200 milijardi juana (29,3 milijarde dolara) zajmova za završetak nedovršenih stambenih projekata.
Peking je, također, poduzeo mjere za širenje ekonomije, kao što je snižavanje kamatnih stopa i uvođenje stimulansa, uključujući najavu o 300 milijardi juana (44 milijarde dolara) novih kredita preko svojih državnih banaka.
“Očekujemo da će biti organizirana dodatna finansijska sredstva kako bi se podržao završetak nedovršenih kuća”, rekao je Wu, ekonomista Oxford Economics-a.
“Zaista, izjava sa julskog sastanka Politbiroa naglašava potrebu da se stabilizuje tržište nekretnina i da se osigura isporuka kuća. Mislimo da je malo vjerovatno da će ovi napori doći direktno od centralne vlade. Umjesto toga, vlasti će vjerovatno tražiti od lokalnih vlasti, banaka i investitora da koordiniraju i osiguraju da nedovršeni stambeni projekti budu završeni.”
Napori Kine da podrži tržište mogu u konačnici biti ograničeni, a od Pekinga se očekuje da će se držati svoje "tri crvene linije" i mantre kineskog predsjednika Xi Jinpinga da su "kuće za život, a ne za špekulacije".
Wildau je rekao da su kineski kreatori politike sada suočeni sa dilemom da li nastaviti sa suzbijanjem nekretnina ili promijeniti kurs radi rasta.
„Ako bi sada krenuli u spašavanje, to bi bilo veslanje nazad i povlačenje na osnovu tih dobitaka. To bi bilo i politički sramotno, jer bi izgledalo kao preokret ili priznanje greške. Zato mislim da smo vidjeli da je politika relativno slaba. Nismo vidjeli spašavanje stambenih objekata kojem su se mnogi investitori nadali", smatra Wildau.